Gayrimenkul

Türk Dil Kurumu sözlüğünde Arapça kökenli olan gayrimenkul kelime anlamı taşınmaz olarak ifade edilmektedir. Emlak ve taşınmaz sözlük anlamı olarak aynı anlamda kullanılmaktadır. Gayrimenkul arazi ve arazi üzerinde su kaynakları, ağaç, mineral, bina, ev, çit, köprü gibi insan eliyle yapılmış ve/veya doğada kendisi var olan arazi üzerinde yer alan daimi eklentilerini kapsamaktadır. Gayrimenkul mali değere sahip varlıklardan olsa da diğer mali varlıklardan ayrıldığı husus taşınmaz olması ve araziye bağlılıktan ileri gelmektedir. ⓘ

Gayrimenkul kavramı, taşınması ve nakli mümkün olmayan tüm varlıklardır. Buna karşılık, emlâk kavramı, bu gayrimenkullerden sadece, üzerinde tasarruf edilebilenlere verilen addır. Meselâ tüneller gayrimenkul olmasına rağmen, emlâk sayılmazlar. Gelir getirmeyen köprüler de emlak sayılmazlar. ⓘ

Medeni kanuna göre ise taşınmaz mülkiyeti konusunu oluşturan maddeler aşağıdaki gibidir; ⓘ

1. Arazi,
2. Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. ⓘ

Kanun kapsamında taşınmaz mülkiyeti kazanılması tescil ile gerçekleşir. Diğer ülkelerin kanunları arazi kullanımını yerin ve gök yüzünün belirli bir seviyesine kadar sınırlandırırken, Türk medeni kanuna göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Taşınmaz mülkiyeti Türk Medeni Kanunu içinde ve eşya hukuku kapsamında düzenlenmiş bulunmaktadır. ⓘ

Türk Medeni Kanunu Kapsamında Gayrimenkul İle İlgili Maddeler ⓘ
Mülkiyet Kavramı (Madde: 683-778)	Mülkiyet dışındaki ayni haklar (Madde: 779-996) İrtifak Hakkı Taşınmaz Yükü Taşınmaz Rehni	Zilyetlik ve Tapu Sicili (Madde: 997-1027)

Bu kapsamda Türk Medeni Kanunu taşınmaz ile ilgili mülkiyet sistemi, kadastro ve tapu sicili için ana kanun unsurlarını kapsamaktadır. Taşınmaz mülkiyetine esas diğer hukuki dayanaklar ise Tapu Sicil Tüzüğü 14 Temmuz 2019 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi. ve Tapu Planları Tüzüğü 25 Haziran 2021 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi., Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik 25 Haziran 2021 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi. tir.[1] 25 Haziran 2021 tarihinde Wayback Machine sitesinde arşivlendi. ⓘ

İngiliz örf ve adet hukukunda, gayrimenkul, taşınmaz mal veya yalnızca ABD'de realty, bir kişinin mülkü olan arazi ve diğer şeylerin yanı sıra ekinler, binalar, makineler, kuyular, barajlar, göletler, madenler, kanallar ve yollar dahil olmak üzere araziyle bütünleşmiş veya araziye yapıştırılmış tüm yapılardır (iyileştirmeler veya demirbaşlar olarak da adlandırılır). Bu terim, gayrimenkul anlaşmazlıkları ile kişisel mülkiyet anlaşmazlıkları arasında ayrım yapan ve artık kullanılmayan dava biçiminden kaynaklanan tarihi bir terimdir. Kişisel mülkiyet ya da şahsi mülkiyet, gerçek mülk olmayan tüm mülklerdi ve öyle olmaya devam etmektedir. ⓘ

Gayrimenkulün kişisel mülkiyetinin olduğu ülkelerde medeni hukuk, emlakçıların gayrimenkul alım satım piyasasında çalıştığı gayrimenkul piyasalarında gayrimenkulün statüsünü korur. İskoç medeni hukuku gayrimenkulü "kalıtsal mülk" olarak adlandırırken, Fransız hukukunda immobilier ("taşınmaz mülk") olarak adlandırılır. ⓘ

Tarihsel arka plan

"Real" kelimesi Latince res ("şey") kelimesinden türemiştir. Avrupa medeni hukuku kapsamında, bir mülkiyet hakkının resmi olarak tanınmasını talep eden bir dava actio in rem (bir şeyle ilgili dava) olarak bilinir. Bu, davacının belirli bir kişinin eylemleri için yardım istediği actio in personam ile tezat oluşturur. Bu ayrım çok ince olabilir; ortaçağdaki yeni disseisin davası, her ne kadar araziyi geri almayı amaçlasa da, bir actio in rem değildi çünkü sözde mülksüzleştirene karşı açılmıştı. ⓘ

Henry de Bracton'un Treatise on the Laws and Customs of England adlı eseri, İngiliz hukukunda "gerçek mülkiyet" kavramına kendine özgü bir anlam kazandırmasıyla tanınır. Bracton, medeni hukuktaki ayrımı tartıştıktan sonra, taşınır mal davalarının doğası gereği tazminat davaları olduğunu ve bu nedenle bir actio in rem'in yalnızca taşınmaz mallar üzerine açılabileceğini öne sürmüştür. Bu görüş Kıta Avrupası medeni hukukunda kabul görmemiştir, ancak Bracton'un yaşadığı dönemdeki hukuki gelişmeler bağlamında anlaşılabilir. On üçüncü yüzyıl İngiltere'sinde kanon hukuku mahkemeleri vasiyetnameleri yorumlamak için geniş yetki talep etmiş, ancak arazinin mirası kraliyet mahkemelerinin meselesi olarak kalmıştır. Arazinin ve taşınır kişisel mülkiyetin devrini düzenleyen yasalar daha sonra farklı yollardan gelişti. ⓘ

İngiliz örfi hukukundan türetilen modern hukuk sistemlerinde, mülkün gerçek veya kişisel olarak sınıflandırılması, yargı yetkisine göre veya hatta yargı yetkileri içinde, mülkün vergilendirilip vergilendirilmeyeceği ve nasıl vergilendirileceğinin tanımlanmasında olduğu gibi amaca göre bir şekilde değişebilir. Örneğin, yüzen evler, kişisel ve gerçek mülk arasında gri bir alanda yer alır ve yargı yetkisine ve duruma göre her ikisi olarak da değerlendirilebilir. ⓘ

Bethell (1998) gayrimenkul ve mülkiyet haklarının tarihsel gelişimi hakkında birçok bilgi içermektedir. ⓘ

Gerçek mülkiyetin özellikleri

Hareketsizlik

Gayrimenkulün hareketsiz olması, daha iyi bir pazara taşınmasını engeller. Ev sahipleri, fiziksel arazilerini istenilen yere, örneğin satılık başka bir şehre taşıyamazlar. Arazi parsellerinin kullanımından fayda sağlamak için, kullanıcıların faydayı artırmak amacıyla bir yerden bir yere seyahat etmesi gerekir, bu nedenle konum, bir gayrimenkulün değerinin büyük bir bileşenidir. ⓘ

Dışsallıklar

Yakınlarda meydana gelen değişiklikler gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecektir. Gayrimenkul, hareketsiz yapısı nedeniyle dışsallıklara karşı savunmasızdır. Gayrimenkulün dışındaki dış faktörler, örneğin komşu insanların ve şantiyelerin çıkardığı gürültüler gayrimenkulün değerini etkileyecektir. ⓘ

Gelişim

Arzu edilen kaynakların bulunduğu bir konum, dikkatleri bölgeye çekecektir. Doğal konum cazibeleri arasında su kaynağı, iklim, toprak verimliliği, su cephesi ve maden yatakları yer almaktadır. Bölge bu tür doğal kaynakların etrafında geliştikçe, bu gelişmeler arazi kullanımı ve gayrimenkul değerlerini belirlerken bakılacak bileşenler haline gelir. Pazarlar ve ulaşım yolları gibi çevredeki gelişim ve yakınlık da gayrimenkulün değerini belirleyecektir. ⓘ

Kentsel Arazi Arzı

Yüzölçümü açısından arazi miktarı sabit olsa da, kentsel arazinin arz edilme şeklinin doğası gereği kentsel arazi arzı genellikle sınırlı değildir. Arazinin tarım arazileri gibi kentsel olmayan arazi kullanımlarından ihale yoluyla uzaklaştırılması kentsel arazi arzını artıracaktır. Kentsel arazi değerinin uzun vadede tarımsal arazi değerini aşması beklenmektedir, dolayısıyla kentsel olmayan arazinin kentsel araziye dönüştürülmesi için bir teşvik yaratacaktır. Arazinin değeri, kullanımıyla doğrudan ilişkilidir. Çok katlı yapılaşmaya ilişkin imar düzenlemeleri, daha fazla fiziksel alan işgal etmek yerine kentlerin kullanımını yoğunlaştıracak şekilde değiştirilmiştir. ⓘ

Gayrimenkulün tanımlanması

Herhangi bir mülke ilişkin hak talebinin bir değerinin olabilmesi için doğrulanabilir ve yasal bir mülk tanımı ile birlikte sunulması gerekir. Bu tür bir tanımlama genellikle deniz kıyıları, nehirler, akarsular, sırtların tepeleri, göl kıyıları, otoyollar, yollar ve demiryolu rayları gibi doğal veya insan yapımı sınırlardan veya çardaklar, ölçme direkleri, demir iğneler veya borular, beton anıtlar, çitler, resmi devlet ölçme işaretleri (Ulusal Jeodezi Araştırması tarafından yapıştırılanlar gibi) gibi amaca yönelik işaretlerden yararlanır. Çoğu durumda, bir açıklama, kamu kayıtlarında tutulan mülk sınırlarının bir haritası olan bir plaka üzerindeki bir veya daha fazla lotu ifade eder. ⓘ

Bu yasal açıklamalar genellikle iki farklı şekilde tanımlanır - metes & bounds ve lot & block. Üçüncü bir yol ise Amerika Birleşik Devletleri'nde kullanılan Kamu Arazi Araştırması Sistemidir. ⓘ

• Metes. "Metes" terimi, uç noktalar arasındaki mesafe ve yön veya doğrultu ile belirtilen her bir düz hattın ölçümü ile tanımlanan bir sınırı ifade eder. Yön, basit bir pusula kerterizi (manyetik) veya doğru ölçme yöntemleriyle belirlenen daha kesin bir yön olabilir.
• Sınırlar. "Sınırlar" terimi, belirli bir su yolu, bir taş duvar, bitişik bir kamu yolu, bitişik bir mülk sahibi veya mevcut bir bina gibi daha genel bir sınır tanımını, bitişikleri ve sınırları ifade eder. Bu sistem genellikle daha büyük mülk parçalarını (örneğin çiftlikler) ve kesin tanımın gerekli olmadığı veya çok pahalı olacağı ya da önceden belirlenmiş sınırların tanıma dahil edilebileceği siyasi alt bölümleri (örneğin kasaba sınırları) tanımlamak için kullanılır.
• Lot ve Blok sistemi belki de üç ana anket sistemi arasında anlaşılması en basit olanıdır. Lot ve Blok sisteminde yasal bir tanımlama için bir tanımlama şunları tanımlamalıdır:
  • bireysel lot,
  • Varsa, arsanın bulunduğu blok,
  • planlanmış bir alt bölüme veya onun bir aşamasına atıfta bulunur,
  • atıfta bulunulan plato haritasını bulmak için bir referans (yani, bir sayfa ve/veya cilt numarası) ve
  • Haritanın resmi kayıt yerinin açıklaması (örneğin, İlçe Mühendisinin dosyalarına kaydedilmiş).
• 

  Amerika Birleşik Devletleri Kamu Arazi Ölçme Sistemini yöneten ana meridyenler ve Ana Hatlar.
  Kamu Arazi Etüt Sistemi (PLSS), Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkulleri satış ve yerleşim için bölmek üzere geliştirilen ve kullanılan ölçme yöntemidir. PLSS, bölmek için nominal olarak dikdörtgen şekiller kullanmıştır. PLSS'deki temel birim, tipik olarak 1 mil kare olan arazi bölümüdür. Yeryüzü şekillerinin 6 x 6 millik bölümlerinden oluşan bir ızgara, İlçe olarak adlandırılır. İlçeler bir Ana Meridyenin doğusunda ve batısında ve bir Temel Çizginin kuzeyinde ve güneyinde yer alır. ⓘ

Tanımlanan mülkler ve mülkiyet payları

Kanun, gayrimenkullerde mülk olarak adlandırılan farklı türde menfaatler tanımaktadır. Mülkün türü genellikle mülkün edinildiği tapu, kira, satış senedi, vasiyet, arazi hibesi vb. belgelerin diline göre belirlenir. Mülkler, her birinde bulunan ve çeşitli mülklerin süresini ve devredilebilirliğini belirleyen değişen mülkiyet hakları ile ayırt edilir. Bir mülkten yararlanan tarafa "kiracı" denir. ⓘ

Arazideki bazı önemli mülk türleri şunlardır:

• Basit mülkiyet: Serbestçe devredilebilen, belirsiz süreli bir mülk. En yaygın ve belki de en mutlak mülk türü olup, kiracının mülkün elden çıkarılması konusunda en büyük takdir yetkisine sahip olduğu mülk türüdür.
• Koşullu basit mülkiyet: Tapuyu veren tarafından öngörülen bir veya daha fazla koşul gerçekleşmediği sürece sonsuza kadar süren bir mülk. Böyle bir koşulun gerçekleşmesi halinde, mülk bağışçıya geri döner veya kalan pay üçüncü bir tarafa devredilir.
• Bedel kuyruğu: Kiracının ölümü üzerine varislerine devredilen mülk.
• Ömür boyu mülk: "Ömür boyu kiracı" olarak adlandırılan hibe sahibinin doğal yaşamı boyunca süren bir mülk. Bir ömür boyu mülk satılabiliyorsa, satış bu mülkün süresini değiştirmez; bu süre ilk hibe sahibinin doğal ömrü ile sınırlıdır.
• Bir kişi tarafından başka bir kişinin doğal yaşamı için elde tutulan bir yaşam mülkü. Böyle bir mülk, asıl hayat kiracısının hayat mülkünü bir başkasına satması veya hayat mülkünün başlangıçta per autre vie olarak verilmesi durumunda ortaya çıkabilir.
• Leasehold: Kiracı olarak adlandırılan özel mülk sahibi taraf ile kiralayan olarak adlandırılan ve mülkte daha uzun bir mülke sahip olan başka bir taraf arasında kira sözleşmesi olarak adlandırılan bir sözleşmede belirtildiği gibi sınırlı süreli bir mülk. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi olan bir apartman sakininin dairesinde özel mülkiyeti vardır. Kiracılar genellikle kiralayana belirli bir kira ödemeyi kabul ederler. Özel mülk, gayrimenkulle ilgili olsa da, özel mülk menfaati tarihsel olarak kişisel mülk olarak sınıflandırılır. ⓘ

Sınırlı süreli bir mülkün sona ermesinden sonra bir mülkte bölünmemiş bir mülke sahip olan bir kiracının "gelecekteki bir menfaate" sahip olduğu söylenir. Gelecekteki menfaatlerin iki önemli türü şunlardır:

• Geri dönüş: Bir kiracı kendisininkinden daha az azami süreli bir mülk verdiğinde bir geri dönüş ortaya çıkar. Arazinin mülkiyeti, hibe alanın mülkiyeti sona erdiğinde asıl kiracıya geri döner. Asıl kiracının gelecekteki çıkarı bir geri dönüştür.
• Kalan: Bir bakiye, bir bedelsiz kiracı bir başkasına bir ömür boyu mülk veya şartlı bedelsiz mülk verdiğinde ve ömür boyu mülk sona erdiğinde veya koşul gerçekleştiğinde arazinin kime gideceğini üçüncü bir tarafa belirttiğinde ortaya çıkar. Üçüncü tarafın bir bakiyeye sahip olduğu söylenir. Üçüncü taraf, ömür boyu kiracının araziyi kullanımını sınırlamak için yasal bir hakka sahip olabilir. ⓘ

Mülkler, hayatta kalma hakkına sahip müşterek kiracılar veya ortak kiracılar olarak birlikte tutulabilir. Arazideki bir mülkün bu iki tür ortak mülkiyeti arasındaki fark, temelde mülkün miras alınabilirliği ve her bir kiracının sahip olduğu menfaat paylarıdır. ⓘ

Hayatta kalma hakkına sahip müşterek kiracılıkta ya da JTWROS'ta, kiracılardan birinin ölümü, hayatta kalan kiracıların mülkün tek sahibi olduğu anlamına gelir. Ölen kiracının mirasçılarına hiçbir şey geçmez. Bazı yargı bölgelerinde, özel olarak "hayatta kalma hakkı ile" kelimelerinin kullanılması gerekir, aksi takdirde kiracılık, hayatta kalma hakkı olmayan ortak kiracılar olarak kabul edilecektir. Ortak mal sahipleri her zaman eşit paylarla JTWROS tapusu alırlar, bu nedenle satın alma fiyatına herhangi bir katkıdan bağımsız olarak her kiracı mülkün eşit bir payına sahip olmalıdır. Mülk bir gün satılır ya da alt bölümlere ayrılırsa, elde edilen gelir, herhangi bir ortak malikin mülkü satın almak için katkıda bulunmuş olabileceği herhangi bir fazlalık için kredi verilmeksizin eşit olarak dağıtılmalıdır. ⓘ

Ortak kiracı (TIC) tapusunun ortak sahiplerinden birinin ölümü halinde, devir senedinde aksi belirtilmedikçe, tüm kiracılar arasında eşit olduğu varsayılan mülkiyet payı oranında mirastan pay alacaktır. Bununla birlikte, TIC mülkünün satılması veya alt bölümlere ayrılması halinde, bazı Eyaletlerde, İllerde vb. satın alma fiyatına yapılan eşit olmayan katkılar için otomatik olarak bir kredi verilebilir (JTWROS tapusunun bölünmesinden farklı olarak). ⓘ

Gayrimenkul, kat mülkiyeti, konut kooperatifi ve yapı kooperatifi gibi araçlar vasıtasıyla birden fazla kiracı ile ortaklaşa sahip olunabilir. ⓘ

Haklar Paketi

Taşınmaz mülkiyeti benzersizdir çünkü her bir mülk parçasıyla ilişkili birden fazla hak vardır. Örneğin, çoğu ABD yargı yetkisi şu hakları tanımıştır: satma hakkı; kiralama hakkı; arazi içinde mineral, gaz, petrol vb. edinme hakkı; kullanma hakkı; sahip olma hakkı; geliştirme hakkı; vb. Bu çoklu haklar önemlidir çünkü gayrimenkulün sahipleri genellikle her bir hakla istediklerini yapabilirler. Örneğin, mal sahibi tüm hakları elinde tutmayı ancak petrol çıkarma hakkını bir petrol şirketine kiralamayı seçebilir veya mal sahibi tüm hakları elinde tutmayı ancak mülkü bir kiracıya kiralamayı seçebilir. Başka bir deyişle, mal sahibi arazi üzerindeki hakları elinde tutmayı, kiralamayı veya satmayı seçebilir. ⓘ

Diğer Mülkiyet türleri

• Allodial mülkiyet: Herhangi bir üst toprak sahibinden bağımsız olan gayrimenkul. Palladium, "Herhangi bir lord veya üst tarafından değil, tamamen kendi hakkı olarak tutulan arazi; feodal görevlere veya yüklere tabi olmayan arazi. Kendisinden dolayı herhangi bir yükümlülüğün ödenmesi gereken herhangi bir üst tanımaksızın mutlak mülkiyetle elde tutulan bir mülk." ⓘ

Yargı yetkisine ilişkin özellikler

Hemen hemen her ülkenin hukukunda devlet, egemen ya da en yüksek kanun koyucu otorite olması nedeniyle kendi yetki alanındaki tüm arazilerin nihai sahibidir. Gerçek ve tüzel kişiler mülkiyet hakkına sahip değildir; arazinin sahibi değildirler, sadece "hakkaniyete uygun menfaatler" olarak da bilinen arazideki mülklerden yararlanırlar. ⓘ

Avustralya ve Yeni Zelanda

Birçok ülkede, Torrens tapu sistemi ile gayrimenkul mülkiyeti devlet tarafından yönetilmekte ve garanti altına alınmakta ve zahmetli mülkiyet takibinin yerini almaktadır. Torrens tapu sistemi, "tapu tescili" yerine "tescil yoluyla tapu" (yani tescil edilmiş bir menfaatin dokunulmazlığı) ilkesine göre çalışır. Sistem, mülkiyet zinciri (yani bir dizi belge aracılığıyla mülkiyetin izini sürmek) ihtiyacını ortadan kaldırır ve bu tür aramaların taşıma maliyetlerini ortadan kaldırır. Devlet mülkiyeti garanti eder ve genellikle Devletin işleyişi nedeniyle mülkiyetini kaybedenler için bir tazminat programı ile desteklenir. Tüm Avustralya eyaletlerinde ve Yeni Zelanda'da 1858 ile 1875 yılları arasında uygulanmış, yakın zamanda katmanlı mülkiyete genişletilmiş ve birçok eyalet, il ve ülke tarafından ve ABD'nin 9 eyaletinde değiştirilmiş biçimde benimsenmiştir. ⓘ

Birleşik Krallık

Birleşik Krallık'ta Kraliyet, ülkedeki tüm gayrimenkullerin nihai sahibi olarak kabul edilir. Bu gerçek, örneğin mülkün eski sahibi tarafından reddedildiği durumlarda önemlidir, bu durumda escheat kanunu uygulanır. Diğer bazı yargı bölgelerinde (Amerika Birleşik Devletleri hariç), taşınmaz mülk mutlak olarak elde tutulur. ⓘ

İngiltere ve Galler

İngiliz hukuku gerçek mülkiyet ile kişisel mülkiyet arasındaki genel hukuk ayrımını korurken, medeni hukuk "taşınır" ve "taşınmaz" mülkiyet arasında ayrım yapmaktadır. İngiliz hukukunda gayrimenkul mülkiyeti, genellikle "arazi" olarak adlandırılan mülk ve üzerinde bulunan binaların mülkiyetiyle sınırlı değildir. Taşınmaz mülkiyeti, bireyler veya arazi sahipleri arasında tamamen kavramsal olan birçok yasal ilişkiyi de içerir. Bu tür ilişkilerden biri, bir mülkün sahibinin komşu bir mülkün üzerinden geçme hakkına sahip olduğu irtifak hakkıdır. Bir diğeri ise, bir bireyin bir başkasının mülkünün bir parçası olan araziden ürün alma hakkına sahip olabileceği kar-à-Prendre gibi çeşitli "maddi olmayan miraslar "dır. ⓘ

İngiliz hukuku, advowson, chancel onarım yükümlülüğü ve malikane lordlukları gibi diğer ortak hukuk yargı alanlarında büyük ölçüde bilinmeyen çeşitli mülkiyet biçimlerini muhafaza etmektedir. İlk ortak hukukta, bunların hepsi gerçek eylemlerle korunacakları için gerçek mülk olarak sınıflandırılmıştır. ⓘ

Birleşik Devletler

Louisiana dışındaki her ABD Eyaletinin, ortak hukuka dayanan, gayrimenkulleri ve buradaki mülkleri düzenleyen kendi yasaları vardır. Arizona'da gayrimenkul genellikle arazi ve araziye kalıcı olarak bağlı olan şeyler olarak tanımlanır. Araziye kalıcı olarak bağlı olan ve iyileştirmeler olarak da adlandırılabilecek şeyler arasında evler, garajlar ve binalar yer almaktadır. Üretilmiş evler bir bağlılık beyannamesi alabilirler. ⓘ

Gayrimenkulün ekonomik yönleri

Arazi kullanımı, arazi değerlemesi ve arazi sahiplerinin gelirlerinin belirlenmesi, ekonomi teorisindeki en eski sorular arasındadır. Arazi, tarım için temel bir girdidir (üretim faktörü) ve tarım, sanayi öncesi toplumlarda açık ara en önemli ekonomik faaliyettir. Sanayileşmenin ortaya çıkmasıyla birlikte, arazinin fabrikalar, depolar, ofisler ve kentsel yığılmalar için önemli yeni kullanım alanları ortaya çıkmıştır. Ayrıca, insan yapımı yapılar ve makineler şeklini alan gayrimenkulün değeri, tek başına arazinin değerine göre artar. Maden çıkarma endüstrilerinin yükselişiyle birlikte, gayrimenkul kavramı nihayetinde maddi sabit sermayenin tüm biçimlerini etkin bir şekilde kapsar hale gelir. Turizm ve eğlence sektörlerinin yükselişiyle birlikte gayrimenkul, manzara ve diğer çevre değerlerini de kapsar hale gelmiştir. ⓘ

1960'lardan başlayarak, gelişmekte olan hukuk ve ekonomi alanının bir parçası olarak, ekonomistler ve hukukçular çeşitli mülkler altında kiracıların sahip olduğu mülkiyet haklarını ve çeşitli mülklerin ekonomik fayda ve maliyetlerini incelemeye başladılar. Bu durum, mülkiyet hakkının çok daha iyi anlaşılmasını sağlamıştır:

• Çeşitli mülkler altında kiracıların sahip olduğu mülkiyet hakları. Bu haklara şunlar dahildir:
  • Bir gayrimenkulün nasıl kullanılacağına karar verme;
  • Başkalarının mülkten yararlanmasını engellemek;
  • Bu hakların bir kısmını veya tamamını karşılıklı mutabık kalınan şartlarda başkalarına devretme (ferağ etme);
• Mülkiyeti değiştirirken ve devrederken işlem maliyetlerinin doğası ve sonuçları.

Mülkiyet hukukunun ekonomik analizine giriş için Shavell (2004) ve Cooter ve Ulen'e (2003) bakınız. İlgili bilimsel makalelerin bir derlemesi için bakınız Epstein (2007). Ellickson (1993) gayrimenkulün ekonomik analizini tarih ve etnografyadan alınan çeşitli olgularla genişletmektedir. ⓘ